Quais benfeitorias podem ser levantadas?

Perguntado por: ogaspar . Última atualização: 22 de janeiro de 2023
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96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. § 1° São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. § 2° São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.

De acordo com o artigo 96, do Código Civil, "as benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

As benfeitorias úteis são obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Exemplo: a construção de uma garagem, a instalação de grades protetoras nas janelas, ou o fechamento de uma varanda são benfeitorias úteis, porque tornam o imóvel mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade.

As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

jardins, cascatas, mirantes, churrasqueiras etc. O art. 1218 do Código Civil diz que o possuidor de boa-fé tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis além de exercer o direito de retenção pelos valores dessas.

As benfeitorias realizadas no imóvel devem ser comprovadas com documentação idônea. Então é importante que o contribuinte mantenha as notas fiscais e recibos correspondentes aos valores declarados da reforma. Vale observar que, na declaração, o valor do imóvel na escritura permanece o mesmo.

De acordo com o Código Civil, Lei 10.406/2002, artigo 96, as benfeitorias se classificam em necessárias, úteis ou voluptuosas. Sendo essas classificações mutáveis de acordo com a situação e reforma a ser feita no imóvel em questão, tendo, em alguns casos, efeito indenizatório ao inquilino que realizar a reforma.

Mas as benfeitorias realizadas durante o casamento ou a união estável poderão ser divididas. Desta forma, caso o casal tenha realizado benfeitorias neste imóvel de propriedade particular do seu ex-cônjuge, poderá solicitar o valor delas na justiça.

As benfeitorias necessárias são aquelas realizadas a fim de conservar o bem ou evitar que se deteriore, como por exemplo, a realização de reparos no telhado de um imóvel, o conserto do sistema hidráulico a fim de obstar infiltrações, etc. (VENOSA, 2004).

As benfeitorias voluptuárias são todas aquelas mudanças realizadas em um imóvel com caráter de embelezamento e luxo. Por não serem necessárias ou úteis, elas não possuem direito de indenização, mas podem ser levadas pelo locatário após o término do contrato de locação.

Segundo a lei, as benfeitorias no imóvel alugado são classificadas em três tipos: as necessárias, as úteis e as voluptuárias.

Exemplo: a reforma do telhado de uma casa. Benfeitorias úteis – aumentam ou facilitam o uso da coisa, tornando-a mais útil. Exemplo: instalação de uma grade na janela de uma casa. Benfeitorias voluptuárias – são as de mero deleite, de mero luxo, para tornar mais agradável o seu uso.

A diferença entre benfeitorias e melhorias está na condição. A primeira visa conservar, otimizar e modificar um imóvel para atender uma necessidade. Já melhorias são mudanças para que o imóvel se valorize.

Dessa forma, conclui-se que, em regra, as benfeitorias necessárias devem ser pagas pelo locador/proprietário. No entanto, é valida a cláusula inserida nos contratos de locação direcionando essa obrigação ao locatário/inquilino.

As benfeitorias realizadas no imóvel, bem como o valor total gasto, devem ser informadas na descrição do imóvel na declaração de “Bens e direitos”. O valor gasto com a reforma deve ser somado ao valor declarado em “Situação em 31/12/2020”. A soma deve ser informada em “Situação em 31/12/2021”.

O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.

As benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, serão indenizáveis. As benfeitorias úteis introduzidas pelo locatário serão indenizáveis, desde que foram autorizadas pelo locador.

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1 º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

A maneira mais prática de avaliar benfeitoria, utilizada na grande maioria das vezes, é extrair o valor do metro quadrado da construção da Tabela do Custo Unitário Básico de Construção – CUB, publicado, mensalmente, com valores por tipos de construção, pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil de cada estado.

Os gastos feitos com benfeitorias ou construção de imóveis pertencentes a terceiros, com contrato de prazo indeterminado sem direito a indenização, estão sujeitos a depreciação, a taxa anual de 4% ao ano de acordo com o prazo de vida útil de um bem.